Le loyer

  • La fixation du montant du loyer
  • La révision du loyer
  • Les charges complémentaires au loyer

1. La fixation du montant du loyer

Le principe général de la fixation du loyer est libre. Néanmoins, depuis la loi ALUR de 2013, un principe d'encadrement du loyer à été mis en place dans les zones tendues.

La loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové) définit comme zone tendue les « zones d'habitation continues de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logement ».

Dans ces zones, des observatoires locaux des loyers sont en charge de recueillir les données statistiques et de les mettre à disposition du public. Un fois par an, le préfet du département est chargé de fixer un loyer médian par type de logement et par zone géographique « tendue ».

La fixation du loyer par le propriétaire ne peut être supérieure ou inférieure de plus de 20% au loyer médian. Il existe cependant des exceptions qui peuvent impliquer un complément de loyer au loyer principal médian. Il s'agit de caractéristiques spécifiques telles qu'un emplacement exceptionnel, des biens ou aménagements spécifiques, etc... Attention, ce complément de loyer exceptionnel doit être décrit précisément dans le bail.

Une fois par an, le loyer peut être révisé par le propriétaire en appliquant la variation de l'indice de référence des loyers.

En dehors des zones tendues, le loyer est fixé librement. Cependant, un locataire qui estimerait que son loyer est trop élevé, peut intenter une procédure de recours en basant sa demande de révision sur des exemples de prix habituellement constatés sur le même secteur.

2. La révision du loyer

Le bail défini les modalités de révision du loyer. Tous les ans, le propriétaire peut augmenter le loyer en basant son calcul sur le nouvel indice de référence des loyers. Celui-ci est calculé tous les trimestres et consultable sur le site internet de l'INSEE.

La réalisation de travaux dans le logement (maison ou appartement) peut donner lieux à une révision du loyer. Le nouveau montant de la location ne pourra en aucun cas être inférieur à l'ancien pratiqué.

Attention, l'instauration de la Loi ALUR permet au propriétaire de modifier le prix de la location du bien au terme du renouvellement du bail (en général tous les trois ans) dans la mesure où le prix de la location anciennement pratiqué serait inférieur au prix médian minoré (<20% au pris médian). Cette augmentation n'est applicable que dans les zones tendues déterminées par la Préfet de département et dont le calcul du prix médian a été réalisé par l'Observatoire Local des Loyers.

Dans les zones non concernées par la loi ALUR, un propriétaire peut, à la date de renouvellement du bail, demander une révision de son loyer si celui-ci est inférieur au prix du marché habituellement constaté. Pour faire valoir ce droit, il devra fournir 3 références de biens similaires sur la même zone géographique (6 références dans les agglomérations de plus d'un million)

3. Les charges complémentaires au loyer

Le bail mentionne donc le loyer principal ainsi qu'un éventuel complément de loyer exceptionnel. Il convient d'ajouter à ces sommes dues mensuellement par le locataire, les charges courantes éventuelles d'occupation. Les charges les plus courantes sont : l'entretien de propreté de l'immeuble et des espaces verts non-privatifs, le chauffage collectif (consommation et entretien), électricité des parties communes, taxe d'ordures ménagères et d'assainissement, le droit au bail et la taxe d'habitation.

Attention, les charges suivantes ne sont pas à la charge du locataire : les honoraires du syndic de copropriété, les assurances et taxes de l'immeuble, les gros travaux de la copropriété ou de l'immeuble (évacuations, réfection d'allée, toit, ...), les améliorations des espaces extérieurs, les travaux de mise aux normes ou de transformation (ascendeurs, visiophone, ...).

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