Financer un bien

1. Généralités

Avant même de commencer votre recherche de logement, vous devez impérativement connaître votre budget. Inutile de visiter des maisons ou des appartement hors de vos moyens, vous en retireriez une certaine frustration.
Que vous fassiez le choix d'une banque traditionnelle ou d'un courtier, le conseiller que vous rencontrerez prendra un soin particulier à monter votre plan de financement. Il vous adressera une liste de documents et de pièces à lui fournir pour pouvoir établir votre capacité d'achat. Selon votre profil, il pourra vous proposer un crédit immobilier classique à taux fixe ou à taux variable, mais aussi des prêts complémentaires à taux bonifiés (Prêt à taux Zéro, Prêt à l'Accession Sociale, ...).

Soyez transparent avec votre conseiller, car il devra vérifier votre situation auprès de la Banque de France avant de pouvoir vous prêter le moindre euro.
Selon votre situation et le type d'établissement que vous allez consulter, vous pouvez obtenir de 70 à 100% du montant du bien. Plus votre apport sera important, et plus votre dossier aura de chance d'être finançable.

2. L'offre de prêt

Vous venez de trouver le bien tant recherché et décidez de passer au compromis de vente. Lors de sa rédaction, votre vendeur inscrira une condition suspensive pour l'obtention de l'offre de prêt. En d'autres termes, il exigera que vous puissiez lui apporter la preuve du sérieux de votre financement. Ce délai peut courir de 1 à 4 semaines, après la signature du compromis. Si vous ne transmettez pas votre offre de prêt dans ce laps de temps, le vendeur pourra annuler le compromis de vente et remettre le bien à la vente.
Ne perdez donc pas de temps pour demander à votre banquier de vous adresser votre offre de prêt. Celle-ci récapitule tous les éléments de votre futur contrat de crédit immobilier : taux d'intérêt, durée du crédit, taux fixe ou taux variable, désignation et coût des assurances décès invalidité et perte d'emploi, date de mise à disposition des fonds, conditions de remboursement anticipé, etc...

Attention, votre offre de prêt est valable 30 jours. Si vous ne la validez avant son terme, vous devrez en refaire la demande.

3. Les frais de dossiers

Les frais de dossier viennent rémunérer le temps que votre conseiller passe à l'élaboration de votre dossier, à son suivi et à sa conclusion. Ces frais sont exigés par tous les établissements et courtiers, néanmoins il est parfois possible d'obtenir un geste commercial. Certaines banques en recherche de nouveaux clients offrent couramment ces frais. Si vous choisissez de passer par un courtier, il est peut probable que vous puissiez obtenir un geste sur ces frais, mais vous pourrez par contre obtenir un taux très avantageux.
Les frais de dossiers ne sont pas encadrés et varient d'une banque à l'autre. Faites donc jouer la concurrence.

4. Les taux

  • Le TEG
  • Le taux fixe
  • Le taux variable
  • Le taux modulable

4.1. Le TEG

Qu'il s'agisse d'une simulation ou d'une offre de prêt, votre banque est obligée de vous communiquer le Taux Effectif Global de votre prêt immobilier. Le TEG est une méthode de calcul commune à tous les établissements de crédit qui vous permet de comparer avec précision les différentes propositions que vous pourriez recevoir.
Le TEG prend en compte : le taux d'intérêt ainsi le coût total du crédit, le taux de l'assurance de prêt et les frais de dossier.

4.2. Le taux fixe

Ce taux est fixé à la signature du crédit pour la durée totale du prêt, qu'il coure sur 10 ou 25 ans. Il sera préférable de signer un prêt à taux fixe lorsque les taux sont au plus bas. Le choix d'un taux fixe est sécurisant car vous connaissez avec exactitude le montant de votre mensualité.

4.3. Le taux variable

Le taux initial d'un prêt à taux variable est souvent inférieur à celui d'un crédit à taux fixe. Une à deux fois par an, votre banque indexera votre taux de crédit à la hausse, ou la baisse, en fonction de la variation d'un indice sur lequel se base son calcul. La plupart du temps, il s'agit de l'indice euribord. Pour limiter de fortes variations à la hausse ou à la baisse, votre banquier vous proposera de caper le taux à + 1 ou -1%. Si ce n'est pas le cas, soyez très vigilants. Une augmentation de 1% sur 20 ans peut représenter une augmentation du coût total de votre crédit de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Il sera donc préférable d'encadrer strictement votre prêt à taux variable.

4.4. Le taux modulable

Le crédit à taux modulable permet de modifier le montant de votre mensualité de remboursement. Votre banquier fera alors varier la durée à la hausse, ou à la baisse, en fonction de vos capacités de remboursement. Peu d'établissements proposent ce service, il est donc nécessaire de prospecter de nombreuses banques. Le prêt à taux modulable est idéal si vous ne disposez pas de revenus fixes importants. Il s'adresse donc essentiellement aux artisans, commerçants, professions libérales ou chefs d'entreprises.

5. Les prêts pouvant servir d'apport personnel

  • Le PEL et le CEL
  • Le Prêt à Taux Zéro +
  • Le prêt 1% employeur
  • Le prêt relais

Lors du calcul de votre apport personnel, votre banquier prendra en compte l'épargne dont disposez, complétée des différents prêts à taux bonifiés auxquels vous pouvez prétendre.

5.1. Le PEL et le CEL

  • Que peuvent-ils financer ?
  • Fonctionnement
  • Pour qui ?
  • Le CEL
  • Le PEL
  • Les autres prêts
  • Les garanties bancaires
  • Les assurances de prêt
  • Le remboursement anticipé du crédit
  • Le rachat de crédit

5.1.1. Que peuvent-ils financer ?

Le Prêt Epargne Logement et le Compte Epargne Logement sont deux produits d'épargne qui donnent droit à des prêts à taux avantageux pouvant servir à l'achat d'un logement en résidence principal (neuf ou ancien), résidence secondaire (uniquement neuve), ou à des travaux d'agrandissement de votre logement, d'amélioration ou de rénovation énergétique.

5.1.2. Fonctionnement

Le PEL et le CEL sont des produits d'épargne qui vous permettent d'emprunter à un taux pré-établi à l'ouverture. Plus vous épargnez et plus vos droits à prêt seront élevés. Vous vous engagez pour une durée et un montant minimal d'épargne.
Les sommes épargnées sur un PEL ou un CEL sont rémunérées à un taux fixe relativement bas, mais le fruit de leurs intérêts est exonéré d'impôt.

5.1.3. Pour qui ?

Toute personne physique, mineure ou majeure peut ouvrir un Plan Epargne Logement ou un Compte Epargne Logement. Il est possible de détenir un seul PEL et CEL par individu. Si vous changez de banque, il est possible de transférer votre PEL ou votre CEL dans votre nouvel établissement.
Dans certains cas, il est possible de céder les droits à prêt de votre PEL ou votre CEL à la personne de votre choix. Celle-ci pourra alors emprunter plus.

5.1.4. Le CEL

Lors de l'ouverture de votre Compte Epargne Logement, vous vous engager à verser un premier dépôt de 300 euros suivis de mensualités d'un minimum de 77 euros. Les dépôts sur votre CEL sont plafonnés à 15 380 euros et rémunérés faiblement, mais les intérêts sont exonérés d'impôts.
Le principal avantage du CEL réside dans la disponibilité des fonds. Vous pouvez retirer à tout moment les sommes que vous désirez, sans pour autant passer sous le plancher des 300 euros du dépôt initial.

Le Compte Epargne Logement vous donne des droits à prêt dont le montant est fonction de l'épargne que vous avez constituée. Pour pouvoir prétendre à un prêt, vous devrez avoir épargné durant une durée minimum de 18 mois. Le montant du droit à prêt obtenu sera d'un maximum de 23 000 euros.
Le CEL est donc idéal pour financer des petits travaux de rénovation, une extension ou un changement de système de chauffage.

5.1.5. Le PEL

Le Plan Epargne Logement est plus contraignant que le CEL, mais procure des droits à prêt bien plus élevés. A son ouverture, un dépôt initial de 230 euros vous sera demandé. Vous vous engagez ensuite à déposer mensuellement un minimum de 45 euros sur votre compte pendant une durée de 4 ans. Le versement peut aussi être trimestriel ou semestriel, mais le montant total de vos dépôts ne devra pas être inférieur à 540 euros par an. Votre épargne est rémunérée et les intérêts non imposables.
Le montant total de vos versements sera plafonné à 61 200 euros. En fonction du montant épargné, vous pourrez emprunter jusqu'à 92 000 euros sur une durée de remboursement comprise entre 2 et 15 ans.
LE PEL sert donc à financer l'achat d'un logement ou de lourds travaux de rénovation.

5.2. Le Prêt à Taux Zéro +

Les modalités d'attribution du PTZ + évoluent régulièrement. Nous vous invitons à faire une simulation auprès de votre banquier, ou sur site internet spécialisé, pour savoir si vous êtes éligible.

Le prêt à taux zéro sert néanmoins à financer l'achat de logement neuf (parfois ancien, selon directive gouvernementale). Ce prêt est accordé en complément d'un crédit immobilier classique. Il ne peut dépasser 20% du montant de votre achat et 50% de la somme de l'ensemble des prêts souscrits.

5.3. Le prêt 1% employeur

Si votre entreprise compte plus de 10 salariés, vous pouvez prétendre au Prêt 1% employeur. Pour en bénéficier, rapprochez-vous de votre comité d'entreprise ou de l'organisme collecteur de votre entreprise. Le montant du prêt qui peut vous être accordé est modique, mais mis bout à bout avec d'autres prêts à taux bonifié, il devient très intéressant.

5.4. Le prêt relais

Si vous devez utiliser le fruit de la vente d'un bien A pour financer l'achat d'un nouveau bien B, il est possible que la vente de votre bien A ne soit pas actée pour la signature de l'acte authentique du nouveau bien B. Dans ce cas, la banque pourra vous accorder un prêt relais. Elle vous avancera les fonds nécessaires pour l'achat du nouveau bien B, et se remboursera dès que vous aurez toucher le fruit de la vente A. La durée du prêt relais est limitée à 24 mois.

Attention, ne surestimez pas le montant que vous pourriez obtenir de la vente de votre bien. Vous pourriez alors avoir à faire face à des mensualités de remboursement très importantes.

5.5. Les autres prêts

  • Le Prêt conventionné
  • Le PAS
  • Le Prêt Locatif Intermédiaire
  • Prêt Locatif Aidé financement social

5.5.1. Le Prêt conventionné

Le prêt conventionné vous permet de financer l'achat d'un bien en résidence principale, des travaux de mise aux normes ou des travaux d'entretien et d'installation pour réaliser des économies d'énergies. Il n'y a pas de conditions de ressources particulières. Le principal avantage du prêt conventionné est la possibilité de pouvoir bénéficier de l'APL.

5.5.2. Le PAS

Le Prêt à l'Accession sociale doit financer l'achat d'un logement en résidence principal. Tout comme me Prêt Conventionné, il donne droit à l'APL. Ce prêt est réservé aux personnes dont les revenus sont modiques. Renseignez-vous auprès de votre banque pour connaître les modalités d'attribution dans votre région.

5.5.3. Le Prêt Locatif Intermédiaire

Le prêt locatif intermédiaire (PLI) peut être souscrit par toute personne, qu'elle soit morale ou physique, pour investir dans un logement à but locatif. Ce prêt finance les logements dont le loyer sera situé entre le marché locatif privé et le marché des logements sociaux. Son taux est indexé sur le livret A, plus 1.4% à 1.7% selon l'établissement bancaire préteur. Il peut financer 100% du projet ou être complété par d'autres prêts ou subvention. Attention, le revenu du locataire est plafonné et les conditions de ressources encadrées.

5.5.4 Prêt Locatif Aidé financement social

Uniquement disponible au Crédit Foncier, ce prêt est réservé aux institutionnels : organismes HLM, SEM, collectivités locales ou leurs groupements, associations et organismes agréés par le préfet et contribuant au logement des personnes défavorisées.

Le Prêt Locatif Aidé peut être à taux fixe ou à taux variable et finance l'achat de bien neuf ou la transformation de locaux en habitation. Attention, le PLA est soumis à des plafonds de prix au m2 et à des conditions de ressources des locataires.

5.6. Les garanties bancaires

Lorsque vous allez contracter un prêt immobilier auprès d'un organisme bancaire, celui-ci vous proposera de garantir le crédit soit par une hypothèque, soit par un privilège de préteur de deniers, plus rarement par un cautionnement.

  • L'hypothèque
  • Le Privilège de Prêteur de Deniers
  • Le cautionnement

5.6.1. L'hypothèque

L'hypothèque permet à la banque de saisir votre logement si vous n'honorez pas vos mensualités de remboursement. Elle procédera à sa mise en vente pour recouvrer les sommes dues. L'inscription d'une hypothèque comporte des frais, tout comme sa levée.

5.6.2. Le Privilège de Prêteur de Deniers

Le Privilège de préteur de Deniers est une garantie qui permet à la banque d'être prioritaire en cas de revente du bien avant le terme du remboursement des sommes dues. Le choix d'un PDD implique un acte notarié, et donc des frais afférents à cet acte. Attention, le Privilège de Préteur de Deniers n'est pas disponible dans le cas du financement de la construction d'une maison.

5.6.3. Le cautionnement

Il s'agit d'un contrat. Il implique qu'une personne s'engage à rembourser le prêt immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. La mise en place d'un cautionnement par la banque est soumise à de nombreuses procédures d'information envers la caution. L'activation de la caution l'est tout autant. Les établissements financiers évitent de proposer cette garantie.

5.7. Les assurances de prêt

Les assurances de prêt ne sont pas obligatoires mais elles sont généralement imposées par les établissements préteurs. Votre banque vous proposera ses propres produits d'assurance ou ceux de l'un de ses partenaires. Néanmoins, depuis le 1er janvier 2011, vous avez la possibilité de contracter vos assurances de prêt dans l'organisme de votre choix. La banque ne peut pas vous imposer ses propres produits. Faites jouer la concurrence, il n'est pas rare de voir des taux 2 à 3 fois moins élevés chez des compagnies spécialisées.

  • L'assurance décès invalidité
  • L'assurance Chômage

5.7.1. L'assurance décès invalidité

Cette assurance se substituera à vous dans le cas d'une invalidité ou à vos ascendants/descendant dans le cas d'un décès. Attention, la signature d'un contrat d'assurance décès invalidité nécessite de répondre à un questionnaire de santé. Dans certains cas, la compagnie d'assurance peut exiger une prise de sang. Ne dissimuler surtout aucune information. En cas d'activation, la compagnie mènera une enquête pour savoir si vous ne lui avez rien dissimulé. Le coût de cette assurance est calculé en fonction de votre profil (âge, sexe, métier exercé, addiction au tabac, ...) et du nombre de têtes couvertes (1 ou plusieurs personnes).

5.7.2. L'assurance Chômage

C'est en général un contrat très restrictif. Seuls les salariés sont couverts par ce contrat d'assurance. La mise en place de la subrogation du remboursement est souvent assortie d'une franchise. La durée d'indemnisation est elle aussi souvent limitée, ainsi que les possibilités d'activation durant la durée du contrat.

5.8. Le remboursement anticipé du crédit

Les pénalités de remboursement anticipé sont notifiées dans votre offre de prêt et dans votre contrat de prêt. Le montant de ces pénalités est plafonné par décret. Certaines banques acceptent, dans certaines situations, de ne pas appliquer de pénalités (par exemple dans le cas de la revente d'un bien pour le rachat d'un autre bien). Renseignez vous auprès de votre conseiller.

5.9 Le rachat de crédit

Quand les taux sont au plus bas, il peut être intéressant de faire racheter votre crédit par un autre établissement. Si vus obtenez offre de rachat de prêt intéressante, n'hésitez pas à la soumettre à votre banquier. Celui-ci pourrait être amené à faire un geste et vous proposer de renégocier votre crédit.

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