Les différentes étapes de votre achat

1. Choisir le bien qui vous convient

Avant tout, vous devez monter votre plan de financement qui se compose de votre apport, du crédit immobilier, et des prêts conventionnés ou bonifiés aux quels vous pouvez prétendre (PAS, Prêt à Taux Zéro, ...). Choisissez le type de bien dans lequel vous souhaitez investir ou habitez : maison, appartement, ancien, neuf, ...

Une fois ce choix réalisé, intéressez-vous aux quartiers ou aux communes qui sont les plus proches de vos attentes. Ne négligez aucun critère, chacun a son importance : commerces, proximités des écoles, prix au mètre carré, accès routiers, transports en commun, parcs et jardin...

L'adéquation entre votre capacité d'achat et la surface disponible sur le secteur qui vous intéresse se fera naturellement. De manière générale, plus vous serez proche du centre ville ou des centres d'intérêts et plus le prix au mètre carré sera élevé et votre logement petit.

2. La copropriété et le lotissement

Dans la majorité des cas, les appartements que vous trouverez feront parti d'une copropriété. Il s'agit de biens faisant partie d'un même ensemble immobilier. La copropriété est régie par un règlement. Exigez la consultation de ce règlement, il pourrait vous réserver de bonnes, comme de mauvaises surprises, sur vos droits et obligations.

S'il s'agit d'une maison individuelle faisant partie d'un lotissement, demandez le cahier des charges. Il répertorie l'ensemble des règles qui régissent son fonctionnement.

3. La visite du bien immobilier

Avant même de visiter le bien qui vous intéresse, prenez le temps de découvrir son environnement. Lors de la visite, restez objectif, faites abstraction de la décoration ou de tout aménagement non définitif. Prenez le temps de vérifier : l'état de l'installation électrique, l'isolation phonique et thermique, la vétusté du système de chauffage, l'état des fenêtres. Assurez-vous qu'il n'y a pas de gros travaux de copropriété de prévu (le syndic peut vous donner des précisions sur les futurs travaux à prévoir). Si le bien est en mauvais état, n'hésitez pas à demander des devis de rénovation avant de vous engager.

Un bon conseil, ne cédez pas au coup de cœur, procédez à plusieurs visites du même bien sur des jours et des horaires décalés.

4. Les phases de l'achat

  • Le compromis de vente
  • La promesse de vente
  • En attendant la vente
  • L'acte authentique

4.1. Le compromis de vente

Une fois le bien de vos rêves déniché, il vous faut passer la première étapes : le compromis de vente. Il s'agit d'un acte qui peut être rédigé sous seing privé ou devant un notaire. Afin d'éviter toute déconvenue due à une mauvaise rédaction, préférez le compromis de vente rédigé par votre notaire. Il ne vous en coûtera pas plus cher. Le coût de cet acte est inclus dans les frais de notaire relatif à l'achat du bien. N'oubliez jamais que votre notaire est là pour vous conseiller et vous protéger de la possible malveillance du vendeur ou de vices cachés.

Le compromis de vente synthétise les principales informations relatives à la vente : état civil des parties, descriptif du bien, prix, financement du bien, conditions suspensives. Vous devrez déposer un dépôt de garanti de 5 à 10 % de la valeur du bien.

A la signature du compromis de vente, vous disposez d'un délai de rétractation de 7 jours pour changer d'avis.

4.2. La promesse de vente

La promesse de vente est un contrat dans lequel un vendeur s'engage à réserver son bien pour un acheteur durant une période déterminée. L'acheteur verse une indemnité d'immobilisation de 10% au vendeur. S'il se rétracte, l'indemnité restera acquise au vendeur.

Attention, dans le cas d'une promesse de vente signée sous seing privé, elle devra être enregistrée auprès de la recette des impôts dans un délai de dix jours pour être valable.

Si vous décidez de la signez chez votre notaire, celui-ci disposera d'un délai d'un mois pour la faire enregistrer. La rédaction de cet acte est gratuite, car comprise dans les frais de notaires dus à la signature de la vente.

4.3. En attendant la vente

Deux à trois mois seront nécessaires pour pouvoir passer la vente définitive du bien. C'est le délai qu'il faut compter pour obtenir le certificat d'urbanisme, lever les conditions suspensives, boucler le financement de l'acheteur et obtenir les fonds.

4.4. La vente

Le grand jour est enfin arrivé. L'acte authentique de vente reprend l'ensemble des éléments du compromis. Il annexe en plus les diagnostics immobiliers obligatoires, le règlement de copropriété, les plans du bien, etc. Le solde du règlement s'effectue à la signature par chèque à l'ordre du notaire du vendeur. Dans le cas d'un virement, celui-ci devra avoir été adressé préalablement. Le notaire remet alors à l'acquéreur une attestation de propriété. L'acte de propriété définitif sera disponible à l'issu d'un délai variant de deux à six mois.

Attention, vous devrez avoir fait assurer le bien pour le jour de la signature de la vente. Un prorata temporis sera effectué par le notaire du vendeur pour le règlement de la taxe foncière de l'année en cours.

5. Le coût total de l'acquisition du bien immobilier

  • Le prix du bien
  • Les honoraires et émoluments
  • Les valeurs mobilières
  • Les frais de notaire

5.1. Le prix du bien

Le prix d'un bien résulte de la combinaison d'un multitude de facteurs : lieu géographique, surface, étage, état du bien, état de la copropriété, isolation thermique et phonique, cadre de vie, proximité des commerces, des écoles, des transports en commun, ...

Si le prix du bien vous semble surévalué, vous avez la possibilité de faire appel à un expert agrée. Celui-ci vous remettra une expertise qui vous permettra de justifier une offre inférieure au prix affiché.

5.2. Les honoraires et émoluments

Si vous faites le choix de passer par un intermédiaire titulaire d'un mandat de vente (agent immobilier, notaire), vous devrez en sus vous acquitter de ses honoraires ou émoluments. Bien qu'étant libres, les tarifs affichés par les agences immobilières sont sensiblement les mêmes. Les émoluments du notaire sont eux fixés par l'Etat.

Attention, si vous décidez d'acheter un bien par l'intermédiaire d'un notaire, vous devrez vous acquitter de ses émoluments. A ne pas confondre avec les frais de notaire qui sont dû pour l'enregistrement et les frais liés à la vente du bien.

5.3. Les valeurs mobilières

L'administration distingue les valeurs mobilières, des valeurs immobilières. Les valeurs mobilières comportent tous les objets qui ne font pas partie de la construction du bien (meubles de cuisine ou de salle de bain, mobilier de jardin, ...).

Les valeurs mobilières ne sont pas prises en compte dans le calcul des frais de notaire. Il est donc très intéressant de les dissocier comptablement de la valeur intrinsèque du bien pour payer moins de taxes. L'administration fiscale vous demandera de justifier la valeur de ces objets.

5.4. Les frais de notaire

Les frais d'actes notariés comprenne : les honoraires (ils sont proportionnels au prix d'achat), les droits et formalités, les taxes d'enregistrement, le coût lié aux hypothèques et les timbres fiscaux.

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