La copropriété

Dès lors qu'un immeuble comporte plus de 2 propriétaires distincts, l'obligation est faite de créer une copropriété. La copropriété s'impose donc dès lors que votre habitation fait partie d'un petit immeuble, d'une résidence, d'un complexe de plusieurs immeubles, ou, plus simplement, d'une maison individuelle divisée en plusieurs appartements avec des propriétaires distincts. Chaque appartement, garage ou cave faisant partie de la copropriété est dénommé « lot ».

1. Quote-part ou quantièmes de chaque copropriétaire

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété en fonction de la taille de son lot ou de ses lots (par exemple s'il est propriétaire d'un ou plusieurs appartements, de garages, caves, etc...). Ces parts sont dénommées quantièmes. La somme des quantièmes de chaque propriétaire lui octroie un pouvoir de décision au sein de la copropriété proportionnellement au nombre de ses quantièmes.

2. L'organisation de la copropriété

La copropriété a pour mission d'entretenir les parties communes, de voter les travaux d'entretien, de mise aux normes ou de rénovation des parties communes.

Tous les copropriétaires font, de facto, partie du « syndicat des copropriétaires ». Le syndicat de copropriétaire mandate un « syndic de copropriété » pour appliquer les décisions qu'il prend.

Le syndic de copropriété est donc mandaté pour proposer des prestataires de services (société de nettoyage, entreprise d'entretien des espaces verts, électricien, chauffagiste, ...), gérer les finances de la copropriété, faire effectuer les études ou diagnostics nécessaires.

Le syndic est assisté quotidiennement par le « conseil de copropriété ». Le conseil de copropriété est constitué du président élu du syndicat des copropriétaires, lequel peut être assisté par des copropriétaires titulaires ou suppléants.

3. Le syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est choisi par le syndicat des copropriétaires. Ce syndic peut être « professionnel » ou « non professionnel ».

3.1 Le syndic de copropriété professionnel

Le syndic professionnel est un prestataire de service rémunéré qui a la charge de l'exécution des tâches décidées par le syndicat des copropriétaires. Il s'occupe de la gestion de l'immeuble, de l'entretien des parties communes et des espaces verts.

Pour pouvoir exercer, le syndic de copropriété a l'obligation de disposer : d'une garantie financière, une RCP (assurance en responsabilité civile professionnelle) d'un compte bancaire distinct (sauf décision contraire du syndicat des copropriétaires), d'une carte professionnelle « gestion immobilière » délivrée par la préfecture de son département.

3.2 Le syndic de copropriété non professionnel

Le syndic non professionnel n'est pas tenu aux mêmes obligations que le syndic professionnel. Il doit juste pouvoir justifier de l'ouverture d'un compte bancaire ou postal. Le syndic non professionnel est en général constitué de quelques copropriétaires du syndicat des copropriétaires. Cette formule est économique dans le cadre de petites copropriétés.

4. Les charges de copropriété

4.1 Les charges de copropriété courante

Chaque copropriétaire reçoit trimestriellement un appel de charge pour les charges dites « courantes ». Ces charges courantes correspondent à l'entretien de l'immeuble, à son bon fonctionnement et aux honoraires du syndic. Elles sont votées annuellement lors de l'assemblée générale.

Il est d'usage que le syndic puisse faire effectuer de petites réparations sans en informer le syndicat des copropriétaires. Un récapitulatif des petites réparations ainsi effectuées sera adressé aux copropriétaires lors de l'assemblée générale suivante.

En fin d'année, un état des dépenses est dressé par le syndic. Si le budget prévisionnel de l'année n'a pas été en totalité consommé, le syndic l'affectera, après approbation du syndic des copropriétaires, au budget de l'année suivante. Si le budget prévisionnel n'a pas suffit à couvrir les dépenses, le syndic fera parvenir aux copropriétaires une demande de régularisation.

4.2 Les charges de copropriété exceptionnelles

Les charges de copropriété exceptionnelles correspondent aux gros travaux que la copropriété souhaite engager pour entretenir ou améliorer l'immeuble (par exemple : remplacement de chaudière collective, aménagement d'espaces verts, construction d'un local à vélo et poussettes, installation ou remplacement d'un ascenseur, réfection de la toiture, ...).

Toutes les charges exceptionnelles doivent faire l'objet d'un vote des copropriétaires. Ces charges exceptionnelles donnent lieu à un appel de provision. Dans l'hypothèse ou un copropriétaire n'aurait pas participé au vote d'une charge exceptionnelle, il lui est possible de solliciter un échéancier auprès du syndic. L'étalement de sa dette peut ainsi être lissé sur une durée pouvant aller jusqu'à 10 ans. Cette facilité est soumise à une majoration (soit au taux d'intérêt légal, soit au taux du crédit dans le cas d'un prêt accordé par une banque).

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