Le bail

1- A quoi sert le bail de location

Le bail de location est un contrat établi entre le bailleur (le propriétaire du bien immobilier) et le locataire. Ce document régit les rapports entre les parties durant toute la durée de la location.

2- Contenu du bail de location (appartement ou maison non meublé)

Le bail comprend un certain nombre de dispositions obligatoires parmi lesquelles :

  • les noms des parties (bailleur, locataire et éventuellement mandataire si le bail est établi par une agence immobilière),
  • la date de prise d'effet, la désignation du bien (adresse, nombre de pièces, ...),
  • sa durée (en général trois ans renouvelables par tacite reconduction),
  • le montant du dépôt de garantie (aussi appelé plus communément caution),
  • les modalités de règlement du loyer,
  • l'indice de référence pour le calcul de l'augmentation annuelle à la date anniversaire,
  • la surface habitable du logement.
  • Le loyer médian de référence appliqué ainsi que les éventuelles majorations (nouvelle disposition de la loi ALUR, dites aussi loi Duflot en 2013)
  • La nature des travaux éventuellement réalisés depuis la libération du logement par le dernier locataire
  • Le montant du loyer du précédent locataire.
  • Les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble (bureau, commerce ou habitation) si l'immeuble est soumis au statut de copropriété.

3- Les documents obligatoires annexés au bail

De nouvelles dispositions légales sont venues s'ajouter à l'obligation de réalisation d'un bail. Le propriétaire ou le mandataire doivent obligatoirement annexer au bail le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), l'état des lieux ainsi que le diagnostic plomb.

4- Les frais d'agence d'immobilière (ou de mandataire)

Tout propriétaire a la possibilité de déléguer la location de son bien immobilier (maison, appartement, studio, ...) à une tierce partie. Le plus généralement, il s'agira d'une agence immobilière, d'un administrateur de bien ou d'un vendeur de liste. En contrepartie de son travail, ce mandataire se verra rétribuer une commission sur le montant annuel de la location de la première année du bail.

Le montant de la commission est, depuis la mise en application de la Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), fixé par décret. Le montant de la commission est acquitté uniquement par le propriétaire. Aucune somme ne peut être demandée au locataire dans le cadre de cette mise en relation et de la rédaction du bail de location.

5- Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. Néanmoins, la plupart des propriétaires ont exigé le versement. Le montant de cette commission ne peut en aucun cas dépasser un mois de loyer. Il est payable à la remise des clés.

A la résiliation du bail, le bailleur et le locataire font établir un état des lieux de sortie. Si des négligences ou détériorations sont relevées lors de cet état des lieux, le propriétaire peut imputer le montant des réparations sur le dépôt de garanti. Il devra par contre régler le solde au plus tard dans les 2 mois suivants la prise d'effet de la résiliation du bail.

Attention, le non paiement de loyer par le locataire ne peut en aucun cas être imputé sur le dépôt de garantie.

6- L'assurance logement

L'assurance logement est obligatoire pour le locataire. Une fois par an, à la remise des clés et ultérieurement à la date anniversaire du bail, le locataire devra fournir au propriétaire une attestation d'assurance. Si le locataire ne satisfaisait pas à cette obligation, le propriétaire peut contracter cette assurance à la place du locataire et lui en demander le remboursement.

L'assurance logement couvre les risques : incendie, dégâts des eaux et explosion. Néanmoins la plupart des contrats d'assurance logement comprennent aussi une garantie vol et responsabilité civile.

7- La garantie universelle des loyers

Grande nouveauté de l'année 2013, le Ministre du Logement, Cécile DUFLOT, a souhaité la mise en place d'une garantie universelle dans la loi ALUR. Très attendue par les propriétaires, cette garantie permet de couvrir le risque d'impayé par les locataires.

8- Résiliation du bail

1 - Par le locataire

Le locataire peut résilier à tout moment son bail, et ce, quelque soit la durée de celui-ci. Néanmoins, il devra respecter un délai de préavis de trois mois. La dénonciation du bail se fait par lettre recommandée avec avis de réception. Cependant, dans certains cas de figure, le locataire sera soumis à un délai exception d'un mois au lieu de trois mois. Les exceptions sont les suivantes : mutation, perte d'emploi, obtention du RSA, nouvel emploi suite à un licenciement.

2 - Par le propriétaire

Le propriétaire peut résilier le bail uniquement à l'échéance de celui-ci. Il devra informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception au moins 6 mois à l'avance du préavis donné au locataire.

La résiliation du bail par le propriétaire ne peut intervenir que pour les motifs suivants : récupération du bien pour se loger lui même ou pour loger ses ascendants ou descendants, mise en vente de la maison ou de l'appartement. Attention, le non versement des loyers par le locataire ne permet pas de résilier le bail.

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