Acheter un bien immobilier dans l'ancien

L'achat d'une maison ou d'un appartement ancien se fait soit par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobilier, notaire, marchand de bien, marchand de liste ou huissier), soit de particulier à particulier.

1. L'agent immobilier

  • Quel est son rôle ?
  • Quelle agence choisir

1.1. Quel est son rôle ?

Une agence immobilière est représentée par son responsable, titulaire d'une carte professionnelle. L'obtention de cette carte est soumise à des règles strictes telles que l'expérience professionnelle ou les diplômes obtenus par le titulaire de la carte. La cart professionnelle s'obtient auprès de la préfecture qui vérifie si l'agent immobilier est titulaire d'une garantie en responsabilité et d'une garantie financière obtenus auprès d'une compagnie d'assurance. Celles-ci pourront être actionnées en cas de litige.
L'agent immobilier a pour rôle de dresser un dossier complet sur chaque bien qu'il possède en mandat exclusif ou non exclusif. Il doit pouvoir vous renseigner sur le prix, la surface du bien, les taxes afférentes (foncières et habitation), les charges de l'immeuble ou de la copropriété et l'état général du bien. C'est en général lui qui fixe le prix du bien grâce à sa connaissance du marché local.

Ce professionnel a donc un rôle de conseil et d'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur. Il pourra aussi vous renseigner sur les crédits immobiliers, les diagnostics immobiliers effectués et possède généralement une liste d'artisans si vous souhaitez faire de menus aménagements après votre acquisition.

1.2. Quelle agence choisir

Il existe 4 types d'agences : les agences de proximités indépendantes, les agences de franchise, les vendeurs de liste, et plus récemment les agents indépendants faisant partie de réseaux sans pas de porte. Que vous soyez vendeur ou acheteur, consultez l'ensemble des professionnels sur le secteur qui vous intéresse. Chacun possède sa spécificité et une offre de bien différente.

2. Le notaire

Le notaire est un officier ministériel chargé de la rédaction des actes. Il existe deux types de notaires : les notaires classiques qui ne font que la rédaction d'acte et les notaires ayant aussi une activité d'intermédiaire immobilier. Ces derniers s'occupent généralement de la vente de bien en succession, ou issus de divorces. C'est souvent le seul intermédiaire dans les milieux ruraux. N'hésitez pas à vous rapprocher de lui pour connaître son offre de bien actuelle, ou à venir.

3. Le marchand de biens

Le marchand de bien achète des immeubles ou des biens qu'il revend après leur avoir apporté une valorisation. La plus part du temps, il s'agit de travaux de réhabilitation ; plus rarement, il peut aussi s'agir d'un démembrement de propriété, ou d'une séparation d'un bien en plusieurs lots. Le marchand de bien est donc un commerçant qui cherche impérativement une plus value.

4. Le marchand de liste

Nombreux au début des années 2000, les marchands de liste ont peu à peu disparu avec l'essor d'internet. Contre un abonnement de quelques dizaines d'euros par mois, le marchand de liste vous adresse régulièrement une mise à jour des biens disponibles dans son portefeuille. Attention, le marchand de bien n'a aucune obligation de résultat, néanmoins il dispose des mêmes garanties qu'un agent immobilier. Soyez donc vigilant avant de vous abonner. Vérifier son sérieux et demandez à consulter ses références.

5. La vente aux enchères

Les ventes aux enchères sont accessibles aux particuliers et aux professionnels. Le bien sur lequel vous aurez obtenu l'enchère finale ne vous sera mis à disposition que 10 jours plus tard en raison des délais de préemption dont bénéficient les municipalités. De même, le bien peut revenir à la vente durant ces 10 jours si une enchère supérieure de plus de 10% est déclarée par un intéressé.

  • Les ventes judiciaires
  • Les ventes des domaines

5.1. Les ventes judiciaires

Il s'agit de la mise en vente de biens saisis. La mise à prix du bien immobilier est fonction de la dette contractée par son propriétaire. Une mise à prix basse n'implique donc pas la possibilité de réaliser une bonne affaire. Vous ne pouvez renchérir directement et devez obligatoirement passer par un avocat. Celui-ci consignera 10 à 20% du montant de l'enchère que vous souhaitez proposer. En cas d'adjudication, il vous restera 45 jours pour apporter le solde. Attention, au prix du bien que vous allez acheter, viendront se greffer les honoraires de votre avocat et les frais de publication, soit environ 10% du montant total du bien.

5.2. Les ventes des domaines

Régulièrement, l'administration fiscale met à la vente des biens abandonnés, saisis ou préemptés. Il peut aussi s'agir du patrimoine dont l'Etat cherche à se séparer. Il vous sera demandé une caution équivalente à 5% du prix demandé pour pouvoir participer à l'enchère. Vous pouvez consulter les domaines ou les recettes des impôts pour connaître les calendriers de mise en vente.

6. La vente entre particuliers

La vente de particulier à particulier représente près de la moitié des transactions effectuées en France. Contrairement aux professionnels, le particulier n'est soumis à aucune obligation de conseil ou d'information. Il n'a pas d'assurance ou de garantie en cas de recours. Soyez donc vigilants et expertisez avec attention le rapport de diagnostic immobilier qu'il vous remettra. Exigez la mesure de surface par un diagnostiqueur professionnel, pour éviter toute mauvaise surprise.

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